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Associer SCPI et assurance-vie : comment faut-il s'y prendre ?

Épargnants français, vous pouvez désormais vous créer un patrimoine immobilier à partir de votre contrat d’assurance-vie ! Ce dernier propose en effet la souscription aux très populaires produits pierre-papier SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier. Qu’est-ce que les SCPI exactement, comment associer ces deux actifs et quels avantages en tirer ?

La SCPI : de l’immobilier géré par un tiers à moindre coût

En résumé, la SCPI est un actif qui combine à la fois la pierre et sa gestion par un tiers. L’investisseur affecte ses capitaux dans la constitution d’un support immobilier. C’est un opérateur agréé qui se charge des opérations relatives à l’exploitation des SCPI : collecte de ces capitaux, achat du patrimoine immobilier, gestion locative, versement des loyers qui sont les dividendes.

L’opérateur en SCPI et l’assureur

Voici ce qui se passe lorsque les SCPI sont intégrées dans un contrat d’assurance-vie. Tout d’abord, ce sont les assureurs qui se rapprochent de l’opérateur – appelé société de gestion. Ils négocient la SCPI au meilleur prix, notamment au niveau des frais prélevés puisqu’eux-mêmes ponctionneront à leur tour leurs propres frais auprès du souscripteur. La négociation se fait à partir du prix de la souscription qui fait alors l’objet d’une décote. L’assureur gagne environ 2,5% par rapport à cette négociation à l’acquisition.

Les SCPI sélectionnées par les assureurs sont généralement des SCPI de rendement, car ce sont les plus performantes : leur taux de distribution sur valeur de marché est en moyenne de 4% à 4,5% par an.

Les assureurs intègrent ces actifs dans de nouveaux types de contrats : ceux dits multisupports. En effet, il ne s’agit plus du contrat classique assurance-vie en fonds euros, mais plutôt en unités de comptes. Le but est justement de redresser le rendement en baisse de l’assurance-vie il y a quelques années déjà. D’autres produits pierre-papier intègrent aussi ces contrats multisupports, comme les célèbres OPCI, organismes de placement collectif immobilier.

Remarque : ce sont des contrats risqués, puisque les supports eux-mêmes donnent lieu à d’importants risques de perte en capital. La société de gestion doit donc être sélectionnée avec le plus grand soin afin de garantir son placement SCPI ou OPCI et améliorer son rendement sur le long terme. Les parts de ces produits pierre-papier ne peuvent être cédées sur le marché secondaire avant une certaine période, généralement avant huit ans.

Placement SCPI en assurance-vie, pour qui ?

Ce type de placement ne correspond donc pas à tous profils d’épargnant en raison de ces paramètres sus mentionnés :

  • l’horizon de placement de l’investisseur, sachant qu’il doit conserver les parts sur le long terme
  • sa sensibilité aux risques : les contrats multisupports sont moins garantis
  • son objectif. Avec la SCPI dans l’assurance-vie, il se constitue une épargne afin de permettre une sortie en rente à terme. Si le souscripteur souhaite disposer immédiatement des revenus locatifs de la SCPI choisie, il lui est dans ce cas recommandé d’investir en direct.

Rappelons qu’après la période de détention minimale de huit ans, le souscripteur peut opérer une sortie en capital ou continuer à le faire développer dans le but de préparer ses sorties en rentes. Les parts de SCPI souscrites via l’assurance-vie ne seront alors revendues qu’après cette période de détention de huit ans.

Pourquoi choisir l’assurance-vie pour exploiter les SCPI ?

Le principal avantage de la combinaison SCPI assurance-vie demeure la fiscalité appliquée. Les dividendes versés deviennent automatiquement des primes qui sont déductibles de l’imposition du souscripteur. Ce qui n’est pas le cas s’il opte pour des SCPI en direct : celles-ci seront soumises au régime microfoncier.

Les spécificités de l’assurance-vie et de la SCPI expliquée par les pros, c’est sur scpi-8.com.

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